大连是一座山海相连、自然气候优越的迷人城市。荣获“国际花园城市”等称号。王英超 摄/

“没想到，单套售价超过400万元的产品，‘80后’、‘90后’已成为绝对主力，而新媒体从业者、主播、网红等新兴专业人士买家占了相当大的比例。”

中国房地产报记者 王英超 记者 高华丨大连报道

经过几个月的火爆市场行情，5月中下旬大连房地产市场开始降温。

大连官方统计数据显示，今年1-4月，大连房地产开发投资同比增长11%。商品房销售面积199万平方米，同比增长52.7%。商品房销售额277亿元，同比增长68.2%。

这种强劲的趋势有着深刻的现实原因。 2020年底，疫情的爆发造成购房需求积压。加之土地市场持续火爆等多种因素提升了楼市预期，春节以来大连房地产市场一片火爆。

大连策房地产咨询有限公司（以下简称“大连策”）咨询总监毕恩浩分析，随着价格不断上涨，大量住宅产品进入市场，人们对未来的预期收入增速放缓，导致透支客户群体减少。银行贷款限制抑制了置换客户的需求留学之路，越来越多的购房客户开始回归观望状态。 5月中下旬开始，大连房屋看房量和交易量大幅下降，市场开始降温。

大连测绘市场数据显示，5月大连商品住宅成交面积55.69万平方米，成交金额88.64亿元。虽然成交面积和成交金额同比均增长21%，但成交面积占比较4月份的65.93%有所提升。从成交面积1万平方米、107.25亿元来看，降幅明显。

市场一度火热

“3万+”产品陆续上市

“上半年我们的项目销售情况非常好，目前住宅产品已经全部售空，只有部分公建在售。”万科翡翠学院营销经理高敏告诉中国房地产报记者。

“今年春节以来，大连市场明显好转，三、四月份达到高峰，我们推出的三栋楼盘已经基本售空。”融创一号院项目总规划师董方旭表示，作为融创中国在东北推出的首款高端产品，一号院，住宅产品单价基本在400万以上， “我原本以为该项目的主要客户群体是40岁以上的中产阶级，没想到‘80后’、‘90后’一代成为销售过程中的绝对主力，在这部分人群中，新媒体从业者、主播、网络买手等新媒体人士占据了相当大的比例。”

“目前，我们项目的洋房已经基本售空，近几个月中海各个项目的销售业绩与去年同期相比增长了一倍多。”中海岳麓山营销经理孙亮说。

中海岳麓山销售现场。一位房地产顾问正在向客户解释。王英超 摄/

万科玉书院、融创一号院、中海岳麓山等项目的销售表现，是大连上半年房地产市场火爆的一个缩影。

是什么支撑着大连楼市的蓬勃发展？

毕恩浩分析，去年年底受疫情影响，购房需求出现积压，部分地区人气不断升温，购房心理出现买涨不买跌的情况大连市房地产学校，房价持续上涨，土地市场不断提升购房者的心理预期，全球通胀导致高位富人避险情绪加剧等诸多因素综合在一起，形成了大连房地产市场持续繁荣的动力。春节。

大连东港地段被称为城市房价的天花板。拿下东港最后一块住宅用地（70年未开垦）的中海东港项目的入市，对于大连房地产市场的示范和带动意义不言而喻。

“原本东港板块的项目均价在26000元至27000元/平方米之间，但今年出现了明显变化。中海东港项目的入驻，成为东港板块首个单价突破3万元/平方米的项目。该项目均价47500元/平方米的火热销售，也带动了很多原本等待跟进的客户，越来越多的客户开始认可这个价格，从而提升了整体的心理预期。”恩浩分析道。

此前，大连超过3万元/平方米的普通住宅项目屈指可数。位于甘井子区的新希望金林九溪，2020年3月21日开业时均价为3万元/平方米，上涨至目前的3.5万元/平方米。即将入市的高新区华润置地瑞福，以及沙河口区的远洋万悦府、中海云川远景项目也给出了3万元/平方米以上的预览价。

房地产企业拿地热情高涨

高价地块频现

“面包”的热销带动了“面粉”市场的上涨。近几个月来，开发商拿地热情高涨，高溢价地块频频出现。

2月4日，招商蛇口以21.2亿元拿下大连体育新城住宅用地，溢价44%，击败华润、保利等8家房企，相当于成交价11126元/平方米。平方米。

5月21日，大连甘井子区泉水区举行三场土地拍卖，吸引金地、绿城、龙湖+中铁建、万科、远洋、碧桂园、平安、中国海外、保利、华润、大华、信达、大连金鹰等13家房地产企业参与。最终，万科与绿城瓜分了三块新地块，成交总价超28亿元。其中，万科收购的一块土地成交总价为8.16亿元，溢价率为49%大连市房地产学校，综合楼板价为11612元/平方米。绿城拿地一块土地成交总价15.04亿元，溢价率为48.6%，综合楼板地价12068元/平方米。

大连主城区可用住宅用地较少，这些稀缺的土地资源吸引了众多房地产企业竞相争夺。土地市场的持续火爆，也不断提升购房者的心理预期。随着新房土地价格的上涨，销售价格也在上涨，从而带动了城市房价的上涨。 “大连市场的火爆呈现出结构性分化的特点，主要得益于主城区（中山、西岗、沙河口、甘井子、高新区）等区域热点项目的带动作用。”毕恩浩分析道。

从波峰到波谷

大连楼市开始降温

郑文（化名）今年年初从外省应聘到大连一所大学担任教授。工作稳定后，她打算在学校所在地买房。工作稳定，收入不错，一直是银行发放贷款的优质客户群体。但自从5月初与某地产项目签约后，郑文就没有等到房贷发放的消息。 “催了很多次，但我其实不太想买。”郑文说。

“房地产市场必然有高峰和低谷，上一轮房价上涨已经到了高峰。我们观察到，从5月中下旬开始，大连楼市开始从高峰走向低谷。”低谷。”毕恩浩分析，随着房价持续上涨、大量住宅产品进入市场，以及人们对未来收入预期的放缓，导致透支客户群减少。此外，银行的限贷政策也压制了很多像郑文这样的急需、置换客户的需求。越来越多的购房客户开始回归观望状态。 5月中下旬开始，大连房屋看房量、交易量均有所增加。成交量大幅下降，市场开始降温。

毕恩浩的观点也得到了众多项目一线人员的认可。

“我们项目的销售从5月中下旬开始呈现下降趋势，下降了30%左右。这主要是由于竞品大量进入市场，客户分流所致。”要知道，各个项目的参观人数普遍下降了。”大连中海月庐山营销经理孙亮告诉中国房地产报记者，预计下半年楼市将平稳，很难再像以前那样取得如此大的突破。董方旭还表示，融创一院业绩从5月中下旬开始出现下滑。 6月份开始，客户拜访量和交易业绩大幅下降。

“这一趋势下半年难以改变。预计下半年土地整理出让将加速，供给侧扩张，需求侧卡顿，对市场造成一定影响。”毕恩浩表示，“房价是否会下跌，目前还不清楚是否存在不确定性，不排除部分房企带头‘降价抢销’，这会对房地产市场造成影响。”市场，但影响不会那么大。”