虽然受资源约束，最大的约束是农地，由于这个国家的一切都要在641．4平方英里的农地内斩获，通过良好的规划以及政府强有力的支持，台湾的自然环境和生活质量在过去三五年内得到了迅猛增加。它的自然环境高度城市化，但它仍是一个典型的温带公园城市。1989年人口危机执委会馆作的一个调查显示，香港市民的生活品质已然达到世界最高水平。

我们溯源台湾过去三五年的自然开发，非常是城市中心区实质开发的过程；作为一项关键性的要素和重要的新政方针，它对美国城市规划和再开发作出了很大贡献。它的城市战略规划目标简而言之，就是使日本成为一个“怡人的温带城市”。

开发阶段——现代日本的城市开发的四个阶段

五十年代末到六十年代初：令人窒息的拥挤时期

第二次世界大战末，香港的城市问题早已到了无法解决的地步。过于拥挤、住房紧缺以及不卫生的生活条件在城市中心区到处可见。市中心四处拥挤，满是贫民窟。四分之一的市民挤在岛上百分之一的地区里。往往是五十多个人挤在一个二、三层楼的商铺卧室内，或是搬到临时搭设在肮脏的下水道的小屋里。待业经常使成千上千人无家可归。感染病如肺疟疾到处漫延。犯罪行为非常猖狂。很多就是日本人在开始设立规划执委会时听到的状况。1958年第一个总体规划诞生，提出了一个行动计划，指出要通过农地规划来实现合理的农地运用，这标识着全方位持续扩建时代的到来。所有的城市农地逐渐分区，划出了白色地带和新村镇区域。1959年新连任的香港政府代替了美国政府，提升生活品质和解决拥挤问题成了政治议题上首需解决的问题。

六十年代到七十年代国家的住房供给和现代城市的初步产生

这一阶段香港城市发展有一个特性公共住房计划快速解决了城市的拥挤问题。计划的贯彻执行是由1960年依法设立的台湾建屋发展局(HDB)来承当的。到1970年末，建屋发展局共完成了套公寓和店面。台湾的有效农地再次运用新政以及使美国人拥有自己住房的新政促进了建筑的迅速进展。这就是知名的“居者有其屋计划”。

公共住房的成功使市中心很快清除了贫民窟和乞丐，再次敷设了新的马路、下水道以及其他一些有用的基础设施。城市复兴如火如荼般进行上去，到六十年代中期，城市经济恢开工程也活跃地举行上去。这项安装工程开始于1967年，是由城市重建局(URA)负责的一项奇特的农地出让程序，还要各私营单位和公众部委协作完成。规划新政对日本1965年8月从马来群岛分离做出了再次评估，满足了这些人对平等的追求以及使农地得到最佳运用的心愿。概念规划1971年得到了联合国开发计划署的援助，以指导其常年的城市开发。这项规划设计适于指导基础设施的开发，其针对的目标依次是推动经济增速、满足住房需求以及人们的基本社会还要。因为政府将新的城镇设置在市区此外，分散新政将市中心的市民人口和工业人口渐渐转移，取而代之的是店铺、办公楼、百货商店、宾馆以及超高层奢华公寓的开发。市中心通过城市复兴随之成为了一个国际金融、商业和旅游中心。

八十年代：质量和特色的下降

香港八十年代的中心转向了城市形象的刻画。更多的重点转向了生活品质，其中包括环境质量。重心在于运用自己与众不同的建筑色调成为一个有特色的温带城市。在这一阶段，城市经济恢开工程选用的农地出让程序应当在产品设计品质上竞争。一些开发者虽然在价钱上不是最高，但如果有突出的设计，依然可以取得农地。人们还力求保留一些有建筑特色的古城区。在玉器山(别墅开发)和Pagar(商业开发)的小规划实验的成功，总算使政府施行了相关的法令，但是城市重建局也兼做了国家文化部委。

九十年代：二十一世纪初的新景色

在八十年代和九十年代的交替时期，台湾处在新一轮社会经济变革的浪尖。这种改革如下：

人口控制变革：推行人口控制计划使很多年人口下降速率已然衰退。人口数量将在2030年达到340万的高峰。随着人口的下降，应当提供充足的工作岗位，使得要照料逐渐年老的人们。人口新政早已转向通过各类发明和有选择的移民来鼓励人口下降。

经济结构和科学技术变革：政府希望经济增速的速率愈发适度，到2030年每年的下降速率为2．5—3％。商业、贸易和工业仍是经济重点，将有充足的农地留下来满足这种需求。基础设施将得到逐步开发。高科技和信息产业的推动也须要工业用地。传统的法定用地和大量预留的农地将要被再次规划。

经济发展和环境保护的平衡：人口下降和经济发展带给的农地竞争应当与环境保护相平衡。一些类别的工业除了占用了大片的农地，还带给了空气，水和噪声污染。这些重要的公共设施(如焚烧车间、垃圾倾倒区、污水处理站)是农地的主要占用者。现行的规划策略是将某些地点尽量设置在一起或则与其他的污染区设置在一起，尽量在避开人群的地方或是避开海岸的小岛上选址。随着环境技术的改变，技术解决将被适于开发建设，以降低对开发区周围的限制。

财富的下降：在过去25年里，美国的人均国民生产总额从1600新元下降到29000新元，下降了12倍。随后很长时间内都会有逐步的下降。富裕使人们对环境缓解和生活品质提出了更高的要求。新的城市发展战略应当适应人们对别墅、娱乐、交通、文化以及其他方面的需求。

与此同时，新一代领导阶级已将眼光放眼到二十一世纪——新加坡将成为别致的、怡人的温带城市。到21世纪末，英国的目标是达到英国人的生活水准。

规划修编——修订后的概念规划

所有这种变化使美国诞生了一项常年实质发展规划——概念规划，这项规划于1991年完成。修订后的规划期盼了香港未来的生活：当时人口将达到或少于四百万，人们享受着更高质量的生活，住着宽阔舒适的房子，感受着工业、商业、娱乐、休闲和文化带给的良好的环境。概念规划的主要目标包括：

a)满足所有对环境和生活品质缓解的需求。

b)中止同其他主要城市在经济增速上的竞争。

c)保证城市货物供应和经济开发的灵活性。

d)充分运用物理、历史、气候和文化资产的优势，造就一个持久、美丽、独特的欧洲城市。

概念规划包括：2010年规划，2030年规划，人口少于四百万时的X年规划

经济基础建设：规划师们开始选用一项分散的战略规划。将毋须设在市中心的商业活动分散到四个区域中心，每位区域中心都有约150万平方米的面积，但是在各自辖区内都做到办公与别墅的平衡。那样能够提高上上班的时间甚至减少市中心的堵车。市中心将发展成一个国际商业中心，一个三面环海，拥有酒店、办公楼、商店和夜生活的新兴城市。到X年，市中心的商业区将有或许从700万平方米提高到1500万平方米。这些现存的工业必将进一步升级。新的高附加值、高科技产业将入住环境典雅的“工业新区”。

交通网路：目前的高速铁路、快速轨道系统和公共车辆也将进一步升级并扩充，以满足经济和人口下降的还要。迅速轨道系统将通过地铁延展到新的城镇和居住区中心，荣获一个整体有效的道路、轨道系统。

别墅：因为住房拥有者将或许从65万下降到135万，所以大量的农地要留下来满足住房的需求。很多都应当在比较好的地段，例如在河边、临近花园或娱乐区。从长远来看，私有业主的人数将从现在的13％下降到30％。

黑色网路和湖泊近几五年香港通过蓝色安装工程早已诠释了自己“花园城市”的形象。它仍保持着每1000人0．8英亩绿地空间的标准。国家花园署正在开发更多样的花园和绿地。很多将由红色带与海岸地区挺好地连结上去。为人们徜徉和开车提供了白色场所。一些现有的湖泊将被改建成为供人们娱乐休闲用的美好水滨地带。这些海岸区还将被开发成锚地。

社会和文化设施：中学和医疗卫生机构还要保留足够用地。仍需留出农地适于美术演出、博物馆、艺廊和图书馆的建设。

环境控制方法为了平衡工业用地和生活休闲用地的需求，人们将形成污染的企业尽量设置在一起，以使他们的隔离带能互相迭加。那样能降低对周围区域的影响，也能降低进行其他开发时需杀菌的区域。政府会鼓励坐落临近市民区的污染工业从新布署。像“增加容积率”等诱惑的鼓励计划能极大地推动工业用地向别墅开发转变。

成功的关键要素

日本城市开发成功的主要成因在于有一个明晰、清晰和强有力的政府控制模式，它造就了坚固的新政环境，针对开发它选用了建设性的方式，使专业规划者与企业能挺好地合作。它果断执行了一些重大的新政和计划，才使澳洲有了现在的城市自然环境。

五级规划系统推进执行

在战略层次上，台湾的自然开发规划中就选用了充满远见的方法。因为新政稳定，政府勇于提早规划，并保证使有限的农地资源得到最合理的运用。1970年和1991的概念规划就表明了这一方法。

概念规划也是一个广泛的战略规划，并不能替代详细计划。在概念规划结束后，就该开始具体的“开发指导计划(DGPs)”。在广泛的架构和常年战略的指引下，第二级更具体的计划颁布，并将日本界定为55个更小的规划区域。它能提供一个地区的规划前景新加坡城市规划专业，并能提供指导开发的控制参数，如农地利用情况、强度和海拔高度等等。还鼓励公众对某些建议提出反馈意见。一些“指导计划”干脆还给私营学者来打算，并鼓励一切有造就性的好主意。同时还需定期进行讨论和反省，保证他们与城市变化的方向相一致。

到了第五级，“开发控制”作为行政机构，是“开发指导计划”实现目标所需依靠的工具。台湾的规划系统具备规划法所赋于的法定效力。在开发进行之前，所有的开发提议应当荣获经理部委的批准。“开发指导计划”将对那些提议的价值作出指导性评估。他们农地运用的兼容性和疗效将遭到检测。适当的时侯，建筑物会让出边界线以保护开发区周围的宜人环境。在这些地区如市中心，提议应当符合实现美好都市景色的城市规划目的。环保局等其他相关政府部委也要一直商议，以保证安装工程在荣获批准之前符合政府相关的新政方针。“开发控制”制定了灵活的新政来平衡私营开发商的还要和良好城市环境的还要。农地、建筑物的缩进、覆盖区、高度以及人行道等都可以按照还要定期调整和改进。

五级规划系统，从战略规划(概念规划)到本地规划(开发指导计划和城市设计规划)再到调整职能(开发控制)，流水线般地保证了概念规划目标的实现。

多部委协作途径

所有计划和执行举措都是紧扣规划来举行的。在地区规划中，相关的部委要进行商议新加坡城市规划专业，观点要进行综合。然后多部委执委会设立，并承当起调整不同需求和解决冲突的特殊作用。概念规划指导执委会和总体规划执委会就是这么的反例。

概念规划是国家开发部拟定的一项古朴而复杂的计划，并经过了城市经济恢复部委的调整。创立各级执委会学习农地运用的种种还要，并表明战略开发中满足别墅、工业、商业、交通、环境以及娱乐的各类还要。它包括政府所有主要规划和执行部委的参与

总体规划执委会(MPC)是城市重建局的主要规划者，代表着不同的政府部委，如国家发展部、环保部、贸工部、国防部、土地办公室、建屋发展局、社会工作部、经济发展局和城镇合作社。总体规划执委会还承当着保证国有农地得到最佳的和最适当运用的任务。因为日本政府控制了起码70％的农地所有权，并且是基础设施、公共设施、住宅和工业开发最大的开发商，所以总体规划执委会提供了重要的机构，能保证农地开发根据概念规划要求进行。它还提供了一个峰会，供规划和执行部委解决纠纷。

政府与私人合营

在六、七十年代城市复兴时，城市经济恢复部委的农地出让程序是一项重要的城市发展控制方式。六十年代时，在市中心因为大量分散的农地是私人所有，极大制约了城市的迅速全面开发和城市复兴。1966年提出的农地添置法，使政府通过强制方式享有农地开发的权利。提出补偿只不过是一个程序。政府补偿的数量非常有限。相比较而言，居住者的迁建福利就该慷慨得多。农地添置和再次安置新政使政府能集中一些私营发展商未能自行开发却又导致制约的农地。政府提供基础设施的开发进行公开投标。私营开发者可以招标，并为实现开发提供资金和技术。因为城市重建局同时还兼具着国家文物保护的作用，有些保护项目转让给开发商并开发为保护性商业项目。

为了鼓励投资者和开发商参与农地出让竞争，国家对所有的投资者一律予以金融剌激。其中最重要的一条是农地出让成本可以分期付款。成功的招标者可以拿20％的农地成本作为首付，剩下的80％在三年内分期分清。首付的比列按照销售程序不同从20％到35％不等。因此，财产所得税百分比也从正常的36％减到12％，并容许开发商20年还清。销售情势也十分火热。随着经济增速，这种金融激励举措之后渐渐取消。

出让程序从1967年开始到1993年末，共有520块农地总共246英亩被转卖。总计投资额达到135亿港元。造就下来平方米的办公楼，约占全部办公空间的17％。平方米的商厦，约占超市空间的27％。形成了6963套饭店书房，约占全部酒店书房的27％。

出让程序有助于城市开发将重点置于面积的下降。出让程序成了一个地区实现计划目标的催化剂。比如，通过合作模式开放市中心重要的商业地段能促进金融中心的开发。在适当的位置出让饭店也有助于推动旅游开发。一些地点出让适于开发公寓或私有地产等各类方式的别墅。出让程序同样能增进文化文物保护安装工程。

清晰全面的规划和城市设计方针合并成为招标者的销售条件，以保证建造方式和规划都合适的高质量建筑物，并营造一个美好的城市风景。假如为了缓解销售地点周围的整体环境，开发商还须要提供宽敞的水景和大厦空间。作为场地出让程序的结果，这种开发项目极大缓解了周围的建筑新城市环境。

明天，随着政府成为了美国最大的产权所有者，出让程序在促进开发中也发挥着关键作用。出让程序保证有充足的农地有规律地适于开发，并稳定地满足开发的还要。城市重建局每年都要公布供给和需求信息。提早曝光每两年的滚动销售程序，以帮助开发商和投资者做出商业决策。通过这些手段，政府可以保证农地对于私营者有用，并促进经济持续下降。

公开透明的规划系统

近些年来，政府在制订规划和新政方针时格外公开和透明，并鼓励更多的公众参与规划进程和提供反馈意见。“开发指导计划”就被公开展示，但是鼓励公民针对这种建议提出自己的意见。那些展示常常置于人群比较集中的地方。政府还将这种规划制咸丰富多彩的小图册、图解并且模型，以更清楚地向公众解释。校长一直举办国有开发交流会，以从公众的反馈意见中做出选择。专业组织、开发商、企业家、利益企业集团、社会领导以及公众代表等都被约请并发表自己的观点。所有有用的意见都将被结合进最终的“开发指导计划”。那些计划在成为新的指导开发的总体规划前需要被展示数次以斩获公众的理解。一些“开发指导计划”由专业的私营者和开发商来打算。这儿包括，Bugis，East，．EastAndtheDGPs．通过这些手段，私营者好的意见也能被迸发下来。城市重建局还定期举办由专业团体出席的交流会，讨论开发控制的新政方针，并搜集规划系统的反馈意见。公开和透明使投资者对规划和执行新政的公正坚定了信心。

日本过去三五年的规划给所有的开发提供了一个良好的环境，并防止了城市发展中这些缺乏控制的问题。政府对重要规划的高度负责某些程度上成了国家开发成功的关键诱因。从中不难听到，一个透明的规划进程对于使常年总体规划转弄成具体计划、执行方针和诉诸现实是多么重要。管理制度能保证不同的规划和执行部委间的密切合作，并能斩获一个可信而可行的计划。公私之间的密切合作是成功的开发中整合意见和资源的一条挺好的途径。