NO.1 |一

近日，有分析人士注意到群里的一张照片。昆山的房产中介一直在推特上发布二手房价格。分析师计算了房屋单价，发现确实低于板块均价。

与经纪人沟通后了解到，最近昆山二手房的价格确实下降了不少，甚至有粉丝在积极讨论昆山二手房的市场情况。

我们发现，昆山核心区玉山城西的二手房挂牌价格较前两年明显下降。

安居客数据显示，5月份昆山玉山城西二手房挂牌均价为36493元/㎡，环比下降1.56%，同比下降12.13%。

在10%以上的比例下，这个下降还是比较明显的。而且，据安居客统计，近三个月玉山城西商圈均价大幅下降。趋势可能会下行，提醒购房者注意风险。

众所周知，玉山城西是昆山的主导价值板块。交通、商业、教育、医疗等城市功能设施位居昆山第一梯队。是主城区的核心宜居区。

例如，苏州湖东/奥园片区和新区狮山片区的新建房和二手房房价均位居全市前列。

2021年至2022年两年，玉山城西二手房房价暴涨，引领昆山上涨，主要涉及玉山城西和玉山老城区的学区房。

以昆山城市生态森林公园为中心，分布着不少均价3万元/㎡的房屋。真的很像金鸡湖边的二手房。是城市的高价值，均价最贵，涨幅也最高。

玉山老城区的学区房近两年3、4月份出现大幅上涨。我们来看看去年同期几个重点学区的房屋挂牌价格。

楼一小区的学区为白鹿实验小学、昆山二中本部，楼一小区挂牌均价超过5万元/㎡。

白鹿新村，学区为昆山市培本小学、昆山市第二中学，单价4.9万元/㎡。

而且，60平方米左右以下的小户型挂牌及成交单价较高​​。

为何昆山学区房价居高不下，甚至赶上苏州？分析人士认为，原因如下：

首先，昆山流动人口较多，但优质教育资源相对稀缺。因此，优质学区的住房购买力趋于集中。优质教育资源不足以支撑强劲需求。当供给严重低于需求时，价格自然会上涨。在二手房市场尤其如此。

其次，还有非常重要的一点。苏州市区招生政策为：家庭只有一套住房的，无人均面积限制；如果家庭拥有多套公寓，孩子入学的公寓必须满足人均面积不低于18平方米，并且需要装修和入住，不能只是“一栋”官方”或粗糙的房间。

但昆山在2016年取消了人均18平方米的限制，导致学区房单价异常高，总价低，只有学位的价值。

因此贝语网校，市场上建筑面积小于50平方米的房屋很少，单价高达数十万也就不足为奇了。这种现象不仅存在于昆山，在我们的省会南京以及北京、上海、广州等一线城市也存在。

今年，我们来看看这些重点学区的房屋挂牌价格。

从楼邑小区近三个月成交均价来看，该小区目前已跌破5万元/㎡。两套建筑面积小于60㎡的房屋成交均价均为4.6万元/㎡。约㎡。

从在售楼盘的挂牌页面来看，挂牌均价基本在38000-48000元/㎡之间，挂牌均价超过5万元/㎡的楼盘极少。

我们来看看白鹿新村的挂牌均价和成交均价。

大部分房屋成交均价在3.5万元/平方米至4.6万元/平方米之间，最高不超过4.8万元/平方米。

大部分房屋挂牌均价在3.6万元/平方米至4.6万元/平方米之间，最高不超过4.8万元/平方米。

可以看到，今年昆山玉山城西、玉山老城区学区房的挂牌价和成交价均同比下降。

NO.2 | 2

除了大环境影响外，分析人士认为，昆山二手房挂牌量和成交价下降的原因有以下几点：

如前所述，昆山主流核心板块2021-2022两年将出现大幅增长，以玉山城西为代表的顶值板块二手房挂牌均价近6万元/㎡，直接追赶以苏州园区为核心。区内二手房方面，高峰期连城东地段挂牌均价也为2万元/㎡。现在他们已经回归到了理性的状态。

另一个不可忽视的原因是，为了加快企业技术创新，实现产业转型升级，昆山近一年来已将不少工厂外迁，其中包括一些深度涉足的知名台资企业。来昆山30年。例如，4月，昆山亚龙纸制品有限公司搬迁至山东。

我们之前说过工业对房地产市场的支撑作用。产业带来人才，人才带来房地产市场的购买力。

工厂搬迁势必导致大量人才流失，也就意味着大量的置业需求将会流失。无论是高科技人才还是工厂工人，他们对昆山置业的需求都会随着工厂的搬迁而丧失。楼市需求影响比较大。

加之当前经济形势不佳，居民收入和就业预期偏弱，导致购房信心不足，市场整体购房预期仍处于历史较低水平。

据链家网统计，昆山二手房挂牌量已达45285套。和苏州一样，昆山的二手房市场也很艰难。询盘量和浏览量同比大幅下降，但挂牌量仍居高不下。当供给严重超过需求时，房价自然就会下跌。

昆山二手房市场现状是：挂牌量高、吸纳量低，刚性需求和改善性板块的平均成交价格均呈现下降趋势。

NO.3|三

我们常说二手房市场是楼市的风向标。

二手房和新房是相辅相成的。二手房既对新房有促进作用，又对新房产生分流作用。二手房市场的流动性对于新房交易具有重要的促进作用。二手房置换链释放提升的住房购买力，可以为新房市场注入信心。

从二手房买卖、升级置换到新房交易，已经形成了完整的住房消费链条。这条消费链始于刚需买房群体，止于已升级住房及以上的购房者。

在这个完整的体系中，每一个关键的“局部”角色都会对整个房地产市场产生重要影响。

在二手房市场不温不火的情况下昆山二中学区房，上个月昆山新房市场表现非常一般，供需双双下滑。成交量环比下降35%左右，楼市整体热度环比明显下降。

并且市场分化依然，4月份主要成交量依然集中在玉山镇主城区。

据中介人士介绍，目前昆山二手房市场十分艰难，市场情绪很低，询价和看房数量大幅减少。如果房东急于出售，他们就被迫降低价格。

分析师的一位朋友想挂牌玉山城西的一套次新房。该建筑已有大约5年的历史。他找了一个经纪人过来拍照。对方直接表示需要4-6个月的时间准备。经纪人甚至直言：“房子不错，但现在看房的顾客不多了。”

昆山楼市现状是置换链被锁定，二手房卖不出去；二手房市场的下滑已经传导至新房市场。

NO.4|四

靠近上海的地理优势以及与上海日益紧密的联系，决定了昆山可以接手上海的超溢客群，其楼市交易量也得到了一定的保证。因此昆山二中学区房，昆山楼市一直具有一定的韧性，在四个县市中相对比较。强健、健康。

主城区玉山镇、张浦镇、临湖片区花桥镇是今年昆山新房市场交易的主要支撑。但它们的市场相对独立，房地产市场也各自发展起来。客户群结构的显着差异，造就了完全不同的市场。特征。

即使在市场冷静期，主城区玉山城西新盘成交量价依然较为坚挺，因为改善需求的购买力充足，总体趋势是越贵越好。项目卖得更好。

然而，二手房市场与新房市场不同。在市场形势低迷、投资下降的背景下，外部投资需求的“助力”有所减少。内生自住需求决定交易能否持续增加，而目前一些行业的人口流失意味着内生自住需求的减少。

再加上近两年二手房市场投资需求较大，导致二手房价格非理性飙升。现在，当这些房子再次进入二手房市场时，却遇冷了，只能被动降价才能成功出售。这是昆山二手房价格下降的主要原因。