地产大佬栽跟头的美国项目,居然是移民投的钱

美国2023-02-07 15:01:04佚名

◎本文作者 | 星辰

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最近看新闻的朋友肯定都知道,国内一地产商大佬被英国警方突袭,戴上手铐压去了警局,理由是:

他贿赂美国公务员移民到美国多少钱,以获取在当地地产项目的开发许可。

而后,富力地产又以破纪录的1500万英镑(约为1.3亿人民币)的天价保释金(被富力否认)保释了这位大佬。

没错,这位大佬就是富力的创始人兼联席董事长张力(下图右)。

据悉,张力现在正被24小时监控于伦敦自家开发的一套豪华公寓里,随时可能被要求引渡美国。

然而,这还没结束。张力被指控贿赂美国官员的项目—— 555(中文称为富顿公寓),在当年开发时,还拿了EB-5的投资金额。

当年移民机构的推广广告

当时据说募集了48位EB-5申请者共计2400万美元的投资额,项目总投资8000万美元建成。

“EB-5的融资门槛低,谁不想在这当中捞一笔?”

张力被捕,给EB-5投融资项目撕开了一个口子。如果你正好打算投资EB-5拿美国身份,认真看完这篇文章,一定谨慎选择投资项目。

贿赂案中的中美差异

在讲EB-5融资诈骗之前,先回来讲一讲富力老总这件倒霉事。

现在讨论的焦点是,他会不会被引渡到美国。结论大概率是会的。因为英美之间的引渡,本身是个不平等条约,英国这边没啥筹码。

那话说回来,为什么一个身经百战、年流水上千亿的地产大佬,会因为美国一个投资额8000万美元的项目而身陷囹圄?

根据美国司法部网站上的一份起诉书,一位名为黄永乐( Wong)的华裔商人作为牵线人,介绍了中国一家房地产商与美国加州公共事业部一位名为 Nuru(努如)的主管结识。

努如应邀在2018年赴中国旅行,全程享受五星级酒店,并接受了包括一瓶当时价值2070美元的葡萄酒在内的礼物,而相关费用、礼物均未依法上报。

作为回报,努如帮助这位中国开发商在加州快速拿到了开发项目的许可,并解决了其他一系列麻烦。

虽然起诉书上没有写明开发商姓甚名谁,但从如今大家都知道是张老板。

然而,对于张力而言,真有点憋屈,他甚至可能不认为这是贿赂。这点中美制度差异给张老板带来的文化冲突,代价是惨痛的。

在中国,要找人办事多少要给些好处,请人享受豪华旅行、送一瓶酒,看上去都很平常。

但在美国,利益方向公务员提供服务或礼品以获取行政便利,都是违法的,可以评判为贿赂,而且后果很严重。如果罪名成立,可能会判处高达4年有期徒刑。

现在,张力和他的律师团队要做的,就是极力证明他们招待努如主管不是为收购富顿公寓提供便利,但这一点怕是有点难。

谁能想到,一瓶2070美元的红酒,换来了1500亿英镑的保释金,后续可能还要为美国律师群体贡献业绩。

或许最初,张力仅仅是想给自己转移点美元资产。

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EB-5融资项目的坑

据了解,张力当时是通过其私人公司Z&L 在美国盘下富顿公寓,并从EB-5中融资开发了这个项目。

这个项目如今已经建成并售卖,与旧金山市政厅在同一街区上,地处核心。

在上看,一套两房两卫格局的公寓也要卖到100万美元。房屋的内饰也非常高端,厨房全套博世电器,光滑的台面、硬木地板。

发些项目美图感受下

不过,富顿公寓的建筑过程就很不顺利。根据外媒的统计,它经历了多次许可延期,其中一次是因其“墨西哥制造”的窗户有缺陷,直到近期才顺利完工。

但不止是富顿公寓,Z&L 还在后续通过EB-5融资新项目,吸引大量EB-5投资移民者注资。

不完全统计显示,Z&L共开发了12个房产项目,超3400个单元,其中包括旧金山的、、圣何塞的、188 West St James、洛杉矶的2806 West 7th等。

当中,2016-17年推出一个加州硅谷银塔EB-5项目,188 West St James,总投资3.4亿美元,EB-5融资就有1亿美元,约占29%。这个项目的EB-5申请者就多达200人!

而这几个项目都遇到一些问题,比如硅谷银塔在2018年被劳工部门调查,完工时间至少比预想的工期晚了一年。

这些对于如今在等待排期的投资者而言,是莫大的风险。可能刚要排到你的时候,项目没了,那美国会不会发绿卡给你?完全取决于移民官怎么判定。

投资者现在最不该碰的就是中国开发商的项目,地产商们都不好过。要知道,张力之所以如今身处英国,是为了处理富力在国外的资产。结果惹上这样一个麻烦,对富力接下来资产处置的进度也可能停滞,进而影响到资金回流。

而目前还在建设中的项目,比如325 会不会遇到资金问题,就要打个大大的问号了。

毕竟母公司富力已经出现了资金短缺,那么在海外开发的新项目肯定不是他们目前最上心的事。

用EB-5资金融资地产不是新鲜事

美国各类商业银行在2008年金融危机时,关闭了信贷渠道。此后,用EB-5低利率融资成为许多开发商的心头好。

过往排期较短的时候,借用EB-5资金融资的利息大约是5%,这比其他形式贷款动辄高达20%的利息水平,要低出许多。

虽然最近排期变长,利息也相应水涨船高,但对于开发商而言,也还是更便宜的选择。

而且相比于其他新兴的ESG项目,房产投资还是最看得懂、最稳的。

所以,美国有不少开发商,甚至有钱的大开发商,都愿意融些EB-5的资金建项目,EB-5也愿意反向选择。

如今作为低成本房地产融资,EB-5项目已经为美国新房产项目带来数十亿美元的资金。

EB-5签证计划已经为纽约市哈德逊广场这样的大型开发项目提供了资金(华尔街日报)

但是,由于审核要求没有普通商贷高、利率又很诱人,便有鱼龙混杂其中。有些不道德的开发商骗取资金后,会携款潜逃。

自2013年以来,美国证券交易委员会已在16起案件中指控与EB-5项目有关的人违反美国法律。

比如,佛蒙特州一宗8,500万美元EB-5项目背后的一个人,就电信欺诈等多项指控认罪,检方指出投资者的大部分资金都花在了与项目没什么关系的地方。

还有的假开发商拿着投资人的钱给自己买高级公寓……

所以,作为外国人,咱们如何避免在EB-5项目投资中踩坑?以下三点很重要。

确认该项目已获得美国公民及移民服务局 (USCIS) 的批准;

找本地有大量房产开发经验的开发商,对当地情况了解、能给市场合理的评估;

项目资本结构要多元——越是有效的投资越能吸引到多元的资金;

EB-5虽说主要目的是移民,但归根结底还是个投资项目。你真金白银花了钱,也要清楚地知道自己的钱花在了哪里、能有多少回报。

最后移民到美国多少钱,祝申请EB-5移民的朋友,都能圆梦美利坚。

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