自从国外房价的投资属性不再以后，一些美国人转而到境外房子，法国就是其中一个重要阵地。

8月29日，新加坡推出了一个红色大厦项目，500套房源在开盘后的两小时内售完，而排队买楼的华裔占到大半，当中不少来自美国台湾。记者了解到，该新盘推出的是70平方米一房产

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品，单价95万美元，折合人民币416.9亿元。

据世邦魏理仕数据显示，2015年上半年美国在全球房地产投入66亿港元，占欧洲总数的34.7%。

花了20万美元首付

上海85后日本三度房子

去年7月,上海某商业中行工作的85后王姣（化名）在美国投资了一处房产，房屋坐落加拿大最成熟的华裔区，95平方米四房，售价110万欧元。

这是她在美国第三次买房，目前她手上拥有三别墅，单价值达350万欧元。虽然人在国外，但她的房产很多年以每年15%的速率增值，按照现在美元兑人民币约4.5的汇率，也就是说，她虽然一年里哪些都不做，也能赚约236亿元人民币。

说起她的投资经历，要溯源到2011年。当初她刚到伦敦麦考瑞中学读财会，虽然那时的汇率还是6以上，她还是在小学附近买了套90平方米三房，售价75万欧元。在美国房子最低首付20%，剩余向中行借钱，所以她仅付出15万英镑就入住了该房屋，加上刺绣税等总计花了近20万日元。相比于国外需每月向中行归还本息和本息的还贷模式，美国房子可以选择先还本息，她认为，实际性价比比较高。

房屋不仅自己住以外，王娇还将另外两个卧室租赁，收来的房租还中行本息，交物管费和市政管理费，还略有盈余。

除了这般，在2013年她请农行重新估价，把房子的增值部份适于借贷进行下一次投资，买了第二房子产，加上近期的第三次买房，王姣实际房子支付的只有最初首付的20万欧元。

在美国，首付10%便可锁定一别墅，20%即可入住该房，付完首付后，直至新盘交付后再还贷。

据钱报记者了解，在美国借贷房子可以选择5年内先还本息的做法。有的买房人同一家中行还三年本息，三年后换一家中行或同一家中行再次做贷款，就可以继续只还本息，本息继续推迟归还。因此芝加哥住户大多会把房子增值部份掏出来再投资，同时每两年换一次借贷，意味着中行本息可以一再拖延。

“对于在法国生活的中产阶层来说，房子是比较明智的，由于可以逃税。甚至楼价在迅速下降。”杭州人沈先生在伦敦写完教授，现在已踏入纽约某政府部委工作，今年领到了永居，他也买下一套105平方米的公寓，他告诉记者，美国有一项负扣税机制，房子后可以用房子的残值费来抵个人所得税。

美国人在美国房子

主要有四个诱因

新加坡澳圣地产投资总监陈侃然告诉记者，他有这么一个顾客，四年前看中伦敦的某滨水新盘，那时认为一套房屋65万美元太贵，没有买。4年后，他想再卖，早已买不起了，同样的房屋早已涨到110万美元。

依据台湾花旗中行的数据，新加坡楼价在过去三年共计下降了39%。这是许多投资客看中美国房产的诱因。“去年美国赴日本旅客下降22%，达84.6万人次的历史最高纪录，同时人民币兑美元汇率从今年的5以上降到目前的4.5，相当于打了七折，很多都迸发了美国人在美国房子的欲望。”经常在英国视察项目的地产界人士许仰东表示，美国人赴日本置业主要四个成因：首先是美国的居住环境和旅游资源，再者是为儿子留学做好打算，因此是投资和炒汇结合，还可以渡假和出租。

“作为移民国家，新加坡每年的移民人口保守恐怕有4万多澳大利亚房产投资，而每年获准建造的住房只有23000多套。因而，新加坡的住房空置率低至2%，而房租收益率高达4%~5%，借贷本息是4.3%左右，几乎可以持平。再者是经济稳定下降和政府扶植房地产业力度十分大。”陈侃然说。

日本房产拥有永久产权，没有遗产税。订购房子可以在交付后再还贷，还贷模式可以选择本息本息一起还，或先还本息后还本息。

去年初，美国发布新措施，警告在澳违法买房的外国投资者将面临包括3年监禁及最高63.75万欧元（约合310亿元人民币）处罚在内的严肃惩罚。但据记者了解，新法规仅限制了境外订购者不能订购二手房，对于房子只要递交申请仍然可以选购，且没有限制套数。

农地费用低、去化率高

美国开发商同样盯住德国市场

日本房产投资热，新盘销售迅速。例如，8月29日皇冠房地产的红色大厦项目，推出当天便告罄。“最近我在伦敦市场调查了十多个项目，几乎全部新盘当月售罄推盘量的50%以上。农地市场交易也十分活跃。在纽约和伦敦的10天中，接触了15块农地，其中3块农地还没来得及进行可行性推算，就早已被卖家疯抢。”许仰东说。

从前年开始，国外的开发商布局境外市场。绿地企业集团2013年3月踏入日本，紧跟其后的也有万科、万达、保利、复地以及绿城等。她们看中的就是日本农地费用低，而销售去化率高，房地产市场发展成熟透明。

绿地日本置业负责人何锦亮告诉记者：“澳洲没有大体量的农地，总费用也较小，大多每块地在50万欧元～3000万美元之间，即人民币250亿元～1.5万元，但是首付仅为10%，准入门坎低，市场也较为稳定规范。”

许仰东表示，美国地产企业在新加坡已经十分活跃。诸如在伦敦二桥一线公园，万达竞购了整幢观景楼，而在海德花园附近，绿地和金地都竞购了超高层办公楼。在北伦敦中心区等许多地区，美国资本起码有50个项目在跟进。

机遇常常伴着风险

投资日本房产也要慎重

机遇常常伴随着风险。一个不争的事实是，美国楼市在近几年的下降已隐含失控风险。无数投资客抱着“澳大利亚菜价涨得快澳大利亚房产投资，买了都会赚”的态度纷纷选择及早买房，所以推高了楼价。近三年新加坡不断地盖起房子，大部份将在2016年~2018年完工，到时空置房出现概率和房子转租难度都将提高。

另外，在投资前，必须先熟悉澳洲的状况，并不是所有地段都增值一样快。例如被疯抢的红色大厦项目，售价高，是由于距市中心仅5英里，且为政府重点支持地段，轨道交通便利，类似于北京的钱江新村。

再者，西班牙有或许根据选民意见颁布限制房子的新政，市场变数大。诸如去年初，美国政府宣布将对所有外国买房者征收买房申请学费。

陈侃然告诉记者，批准有效期从申请信上的日期起共计12个月，订购多处房产时还要递交多份申请。也有，境外买房者不能订购二手洋房，也不能订购财权房产，只好递交订购荒地或房子的申请，在这些特定情况下可以选购将会重建的排屋。

在美国的房产投资，也会碰到烂尾或开发商蓄意取消协议的风险。近一年来，许多订购楼花的买房者本以为可以收到房子，却收到了买房协议取消的消息。因为新加坡的楼价仍然处于上升期，出现了某些小开发商蓄意拖延工期，试图与卖家中止协议，再以现在的市场价借给第三方的案例。对于卖家而言，即便协议取消，按伦敦楼市亩均跌幅10%以上来估算，半年就巨亏约5%以上。据公开数据显示，现今那样的被害卖家已超出200户，且有不断提高的趋势。因而，投资新加坡房产时必须选择有质量和声誉保证的大开发商。