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购房人支付五十万元作为购房预付款，双方约定在五月份第一天前完成原房主户口迁出手续，卖方却延迟了三个多月才办理迁户，显著超过了合同规定的120天期限，购房人提起诉讼要求终止协议、退还预付款并要求赔偿违约责任，卖方未出席法庭审理，法院最终采纳了购房人的主要诉讼请求！北京市某法院近期作出的一项裁决，为解决房产交易过程中因户口迁出产生的纠纷提供了具有参考价值的判例。
一、案情梳理
1. 2023 年 3 月：签合同付定金，约定户口迁出时间
二零二三年三月十三日，陈宇作为原告且获得胜诉，通过甲公司这个中介机构，与王丽作为被告一、刘强作为被告二且是王丽的配偶，共同签署了《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议，商定购买王丽名下的“一号房屋”，该房屋的不动产权证号为XXX，总成交金额为一百二十万元，其中房屋主体价值为一百一十万，装修部分折价十万元。
合同关键约定：
定金 5 万元，陈宇需在签约后支付；
王丽必须在 2023 年 5 月 1 日之前，将房屋内前业主的 3 个户口迁走，如果超过了这个日期，就要按照总房款的万分之五来支付每天的违约金。
合同签订之后，必须在 120 天之内，也就是 7 月 11 日以前，完成房产所有权的变更手续，如果卖方导致延迟，买方有权终止协议，卖方则要支付总房价 20%的赔偿金，具体金额为 24 万元。
房产已经设定了担保，担保方是马涛，担保金额达八十万元，王丽必须在五月三十日之前完成担保的取消手续。
同日，陈宇同王丽、刘强签署了《房款支付协议》，协议中清楚说明“先付五万元作为订金，其余房款包含向银行贷款的四十万和提前支付的五十万”；三月十四日，陈宇将五万元订金转给王丽，王丽确认已经收到这笔款项。
2023年5月至8月期间，房主未能按时完成户口迁移，购房方多次敦促却未获回应
二零二三年五月一日，原定迁出户籍的日期已届满，王丽并未完成户口迁移；陈宇委托中间人反复敦促，王丽持续推诿。六月份到七月份期间，通过三个人的微信交流，中间人透露说户籍迁移的申请会在七月十日才递交上去，整个流程要耗费三十五个工作日，大概两个月的时间才能完成二手房定金合同，陈宇立刻回应说等待时间太长，他无法再继续忍耐，坚持要求依照合同内容进行解除并要求赔偿，王丽则只是说这件事情不会影响到房产过户，并且明确表示不会承担任何违反约定的后果。
7 月 11 日，产权登记的 120 天期限已经结束，但是因为户籍没有迁移，房屋过户手续还没有办理；8 月 14 日，陈宇在社交群组中正式告知王丽和刘强，决定终止协议，要求退还预付款项，并且索取赔偿金，王丽对此没有回复。
2023年8月至11月期间，卖方搬离原住所后依然不肯支付赔偿金，买方于是提起诉讼
2023 年 8 月 18 日，王丽把房子里的户口迁走了，那时陈宇已经说要解除合同了；到了 11 月，陈宇就告到了法院，要求：第一点，解除这个合同，取消网上签约；第二点，把 5 万元定金还给他；第三点，支付户口迟延的违约金 6.3 万元，这是按照 105 天乘以 120 万再乘以 0.05%算出来的，另外还要支付解约的违约金 24 万元，总共要 30.3 万元；第四点，让两个被告承担诉讼费。
王丽和刘强没有到庭参加诉讼，在前期的询问环节中，他们声称7月10日递交的迁户申请是新提议，原合同应该继续执行，不过他们没能拿出任何证据来表明陈宇认可继续履行合同的内容。
二、案件分析
1. 争议焦点
王丽、刘强是否构成根本违约？陈宇是否有权解除合同？
定金是否应返还？违约金应按何种标准计算？
网签是否应注销？
2. 胜诉关键：卖家违约事实明确，买家解约符合合同约定
（1）卖家构成根本违约，买家有权解除合同
法律规范源自《民法典》第五百六十二条，该条款规定当事人有权预先商定合同解除情形，一旦该情形出现，享有解除权的一方即可终止合同关系；同时依据第五百七十七条，若合同一方未能履行其应尽的义务，则须承担相应的违约后果。
王丽没有依照约定在五月一日搬走户口，拖到八月十八才搬走，迟延了一百零九天，这违背了补充协议的规定；产权登记的一百二十天期限（七月十一日）已经结束，由于户口没迁走，过户手续没法办，这符合“因为卖方原因导致过户延误”的解除合同条件；陈宇在八月十四日写了书面通知要解除合同，这符合合同“解除需要书面通知”的要求，所以合同在八月十四日就解除了，卖方提出的“新提议”没有证据支持，不成立。
（2）定金应全额返还，违约金合并计算酌定 12 万元
定金退还依据《民法典》第五百八十七条，若收取定金方不履行责任，须退还定金。王丽未能完成迁户和过户任务，致使合同终止，因此必须将五万元定金归还给陈宇。
合同中规定 违约金包含 两部分内容，一是户口延迟的罚金 按每日万分之五计算，二是解除合同的罚金 为总房款的百分之二十，这两项罚金总额大约是三十万三千元，但法院审理后觉得这个数额设置得过分，不过经过全面考量，考虑到王丽延迟了109天才办理户口迁移，这让陈宇失去了购房的机会，并且增加了资金的使用成本，再加上王丽是在解除合同之后才去迁户口，这种行为属于比较严重的违约，因此法院决定将罚金调整为十二万元，这个数额既能够补偿陈宇因延迟造成的损失二手房定金合同，也能够体现公平原则，并且这个数额远远高于陈宇实际遭受的损失，是合理且合法的判决结果。
（3）网签应注销，合同解除后需恢复原状
法律基础为《民法典》第五百六十六条，该条款规定合同终止后，未执行的义务不再继续履行，并且要使状态恢复到订立合同之前。
根据相关情况分析，这份协议已经完成了线上登记手续，现在协议被终止，王丽和刘强必须协助取消线上登记，以免妨碍陈宇将来购买房产，因此法庭认可了陈宇要求“取消线上登记”的主张。
三、裁判结果
被告王丽、刘强同原告陈宇在 2023 年 3 月 13 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，到了 2023 年 8 月 14 日便终止了。
被告王丽、刘强须在本判决发生法律效力后七天之内，将定金五十万元支付给原告陈宇，
被告王丽、刘强在本判决发生法律效力之后七天之内，需要将款项支付给原告陈宇作为违约金；
被告王丽、刘强，在本判决发生法律效力之后七天之内，需要协助原告陈宇，办理“一号房屋”的网上签约取消手续，
四、案件启示
1. 买家（如陈宇）避坑：3 个关键动作
清晰界定违约责任，具体化时间节点：合同签订之际，须将“迁出户籍、抵押取消、完成过户”的准确时限载入文本，明确“延迟日数应承担的罚金数额”以及“终止协议的情形”，防止含糊说明（例如本例中“五月一日迁出户籍、一百二十日完成过户”的明确规定，构成诉讼胜败核心）；
保留提醒记录，文件形式通知结束：卖方延迟后，用微信、短信、邮件等书面渠道提醒，保存对话记录、通话录音；终止合作时必须依照合同规定“文件通知”，防止口头说明无凭证；
务必赶紧行动主张权利，以免耽误最后期限：若销售方不肯补偿，须在法定时限（三年）内提起法律程序，并且申请冻结资产，以免销售方隐匿房产或财富，确保最终裁决能够落实。
2. 卖家（如王丽、刘强）警示：2 个 “不可为”
不能忽视合同规定的责任，关键条款的执行必须及时，否则会产生后果，户口迁移和抵押解除是办理房产转让的必要条件，卖方要提前安排好相关事宜，以免因自身原因耽误时间，即便之后完成了这些步骤，比如案例中八月才办理迁出手续，也仍然要为之前的延误承担违约责任。
出庭应诉绝不能缺席，抗辩权利必须行使，庭审必须到场陈述事实，若是确实存在不可抗力因素（比如公安部门拖延处理），应当拿出证明材料，请求审判机构适当降低违约罚金，若是不参加应诉，审判机构将只采纳购买方的材料，这样会失去减少损失的可能。
3. 核心提醒：房屋买卖，“户口问题” 需重点防范
此案中陈宇胜出的关键，在于“条款清晰无歧义 + 侵权事实确凿”。房产交易时，户籍状况往往被忽略，却可能引发无法完成转移登记、购房人无法迁入户口的后果，应当注意：
购房者在签订合同前，需确认房屋的户籍状况，要求卖方以书面形式，明确现有户籍人数，并承诺何时迁出
可以预存一笔“户口押金”，金额相当于总房价的百分之五到百分之十，等户口迁移完成后再进行支付。
中介要帮忙确认户籍资料，促使卖方尽到责任，防止因为资料不对称引发矛盾。
这个案例的地点是北京，为了保护当事人的隐私和防止不必要的麻烦，这个案例中当事人的名字和其他信息都进行了化名，如果发现相似的情况，请联系我们以便撤销。
