项目优劣势分析：一级竞争格局与二手竞争格局

01 项目优势：

1）小区位于海珠溪老城区，华信广场对面。步行5-10分钟即可到达珠江医院和庄头公园。是一个规划成熟的区域。

2）地铁：是真正的地铁。门口150米就是燕岗站，是11号线和广佛线的换乘站。对于在珠江新城、琶洲、金融城工作的业主来说，通勤时间非常友好。

3）教育：周边除红棉小学、工业大道中小学、昌岗中路小学等外，还有一所小学，24个班，近期官宣宝玉治小学。

商业、教育、医疗、地铁口都聚集在门口，也交给了保利。这也算是一个小五角武士了。

02 项目缺点：

1）从燕港地铁出来就是海珠区工业大道中路。小区南侧靠近主干道，会受到交通噪声的影响。噪音自然无法避免保利红棉小学，堵车也很正常。

2）这里有很多造纸公司，如濠江纸业、华宇纸业等。这里也有很多印刷公司，比如肇兴印刷材料，比如图文广告快印。这些低端产业和旧宿舍也对景观环境产生一定的影响。

3）也许开发商想改善，但小区被分成了三个地块，住宅也被划分了，还需要建一所学校。导致两个住宅组团规模较小，不可能建设大型花园社区。物业，容积率增加了，最多只能生产刚刚重新定位的产品。

毕竟地点是先天的，地块的大小也是先天的，只能后天发挥。

03 社区产品规划：

【规划建筑数量】1、2地块规划住宅7栋贝语网校，改善居住面积约90-125平方米，3地块规划一所24个班的小学。

【首推区域】该项目首推的是A1、A2两座超高层建筑。从上图可以看出，这两栋建筑的位置并不靠近主干道工业大道，减少了道路噪音的干扰。

毕竟地处老城区，整个扇区的更换需求巨大。加之改良溢价较高，因此近两年周边地区新建项目基本都是改良产品；

比如麦德龙龙景台、西牌悦府也是120平米起四房；例如最近推出的中海大景，最小面积从125平方米起；

比如光大对面的江湾和悦，就没有三居室、三居室。四房106平米起步，近期促销最小面积125平米；

产品是刚需，刚换的。与中海散子类似的冠云府、冠豪府均已清算离开。中海剩余江泰利主要销售6字起产品，其中75-82平米三房户型最受欢迎；

相反保利红棉小学，天辰府国旅却有些着急。其已预计优惠券卖不出去，因此提前对低层产品进行了每平方米5.3万元的降价。主流产品仍为6万元/平方米；

从第一手的角度来看，保利烟雨堂月这次主打的是难需产品。我敢说，只要定价不是离谱，预计5.8-7每平方米，起价540万，肯定会受到难求客户的追捧。

保利会直接刺杀周边二手小区吗？

这是近期不少光大业主都焦虑的问题。随着越秀、越江湾的到来，加上保利烟雨唐越的加入，光大会跌下神坛吗？

不可否认，烟雨棠月绝对会影响整个海珠西的布局。其户型优势可席卷海珠西整个新、二手市场。当然，光大控股也无法逃脱，其购买力将被新的发展所转移。

幸运的是，光大距离燕港只有一站地铁路程。整个光大片区的城市界面比烟雨塘月更加干净，规划也更加系统。这是无可否认的事实。

好在，与光大相比，烟雨堂悦只能算是一个小市场。对光大的两居室、三居室造成负面影响。在大型花园社区购买优质产品仍然可以划算；

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