北京章哥，在房地产行业摸爬滚打二十年，对业内各种情况了如指掌，他并非自诩为专家，而是凭借二十年的实际操作经验，为大家排忧解难。

Q:

感谢回复，我主要目的在于购房以便将女儿的户口迁至北京，由于儿子已是北京户籍，让女儿也落户北京对两个孩子更为公正，此外还需考虑学区问题，主要是为了孩子们未来在北京升学能获得一定便利。目前初中就读于本片区学校，存在被分配至较差学校的情况吗？

参加北京中考，最迟需何时前往北京就读，目前他们俩暂居石家庄，关于高中招生政策，听说重点中学面向全市招生，普通中学则限定在特定区域，此说法是否准确，希望详述初中与高中的教育制度，以及购房方面有何建议，是优先考虑区域购买小户型，还是更注重居住环境舒适度，谢谢。

我家是北京集体户口，儿子和我住在一起，家里买了房子，这样女儿的户口就能转来北京，她和儿子就能在北京上学，妻子也能调到那边工作，帮忙照顾两个孩子的学业，不过这个决定让她付出了很多，为了孩子，只能这样。

A：

到目前为止，其他区域已经全部采用派位方式招生，阳光入学，结果全凭碰运气。

朝阳区采用单一学校划分区域的方式，这意味着拥有户籍和房籍，就能很大程度进入优质中学就读，而且该区存在独特之处，仅购买对应中学的房产，价格增值空间可能很小，甚至没有增值，因此，既然两个孩子都处于五、六年级，若要锁定中学，可以考虑朝阳区的学区房产，不过350万元预算下，可选范围有限

提早进入北京读书比较理想，因为优质中学大多会在七年级实施分班或分组教学（实行流动教室制度）。即便同处一所学校和同一个年级，实际获得的教育资源也会存在显著差异，甚至在某些情况下，名校内部不同学生群体间资源分配的不均衡程度，可能超过普通学校与顶尖学校之间的差距，毕竟普通学校分层教学现象不突出，而名校优质资源更倾向于提供给表现优异的学生。

假如小学升初中时没去，那就只能在初二转学，初一和初三都不会接纳，初二入学时间稍迟些，除非学业表现优异，否则优质学校大多不愿招收，最迟的情况就是直接参加中考，甚至可以直接参加高考。

部分重点中学并非对全市开放招生,仅华夏女子中学招收全区的顶尖女学生。其余学校则通过实验班面向全市选拔优秀学生,但东城、西城、南城三区存在区域限制。此外,牛高也会为非东、西、南三区的学生预留极少数统筹招生名额。

多数高中主要招收本区学生，否则谁会辛苦购置远郊的优质学区房呢？此外，民办高中及部分国际学校招生范围覆盖全市，而国际学校还面向全国招生，毕竟它们不参与高考考试。

详细说明这项政策？我没空去完成，而且我对教育方面也不太了解，还是请专业人士来处理吧。

家长才有权决定是否购置学区房产，旁人无法提供意见，这和选择衣物类似，是在专卖店选购品牌，还是在超市购买平价商品，完全取决于个人的目标或实际需要，我明白您正为此感到困扰，不过我无法提供任何帮助。

最好在委托中介找房时，对期望值保持适度，以免他们因此认为你对北京房地产市场不够了解，进而更加大胆地夸大其词和做出不切实际的承诺。

仅供参考。

Q:

咨询，打算近期购置一处住宅。具体要求：第一，经济承受能力在一千二万元以下，购买二手房，区域仅限于海淀区，因为孩子将在101学校就读两到五年。第二，关注房产的增值潜力，对学区没有特别要求。第三，考虑购置新房，地点在永丰南或者颐海云颂，价格范围在一千一百万左右。

五道口，华清嘉园；---只能购置两室，或者全北三室。安宁庄，上林溪---房间格局佳，价格适中，但相距较远。清河，莱圳家园---属于房东自住。马连洼，古月园、博雅西园、万科西山庭院（转手不便）

西二旗，别称新硅谷，距离较远，上地，称作当代城市家园，西北旺，有百旺茉莉园和中海枫涟山庄

A：

这地方小区真不少贝语网校，我列举不过来，只能泛泛地谈谈五毛钱的事儿。

没有学区需求，这并非是否具备或是否选择的问题，而是海淀所有房产都天然带有学区特征，差异仅在于学区附加值的高低不同而已。

譬如说，这就好比要买一件衣物，条件是必须到商场内的品牌专门店挑选，不过对具体品牌没有特别偏好。然而，品牌专门店的商品通常都带有品牌附加值，不管是否合用都必须承担这个价格。

如果想要资产稳定，那么通常建议选择价格增值不明显的房产，毕竟学位对使用者来说意义不大。华清嘉园的房价应当是最高的，马连洼和西北旺的价格属于中等水平，其余清河、西二旗、上地和安宁庄的房价大概都较为平实。也就是说，学区等级越高，价格增值就越显著。

华清嘉园属于中关村，是北京第一类的学区优质房产朝阳小升初，在学区概念刚出现时就非常火爆，五道口也因华清嘉园而成为中心区域。如今价值应该比较合理，可以请中介评估一下，觉得符合预期再考虑购买。

也可以在实地考察时，估算一下教育附加值的占比，用具体数据来衡量，不要凭直觉做决定。

我对新住宅了解不多，难以评价其优劣，与二手房情况也不相同，没有必要将两者放在一起对比，应该分开考虑，当然新住宅也可以请中介计算一下增值比例，除了学区因素外，还要考虑开发商的利润空间，这样才能进行合理的对比。

仅供参考。

Q:

形容得相当贴切，知名品牌的服饰通常具备额外价值，知名程度越高，这种额外价值越明显，不过显得有身份，然而其市场价值稳定性未必理想。

要增值的话，可以考虑价格加价比较少的房产，毕竟学位对您来说没什么实际用处。华清嘉园的房价应该是最高的，马连洼和西北旺的价格属于中等水平，其余清河、西二旗、上地以及安宁庄的房产价格相对来说会低一些。也就是说，学区越优越，房价的额外支出就越多。

清河一带，价格应当比较平实，西二旗区域，价位也属中等，安宁庄那边，价位相对不高，上地那里，由于小升初阶段缺乏优质学校，因此价格也抬得很高，在这样的背景下，清河、西二旗、安宁庄这些地方，倒是可以考虑的。

清河地区、西二旗附近、安宁庄这边，目前的状况是更新不久的房产比普通房更受欢迎，我试着先关注一下那些更新不久的房子。

A：

区域位置和学校归属并不等同，我指的是“上地”这一区域，它位于您所提的“当代城市家园”的另一侧。上地所属学区的附加价值确实非常显著，在海淀区乃至整个北京市都属于顶尖水平。

另外在学生入学需求旺盛的时候，这类房产的保值能力普遍较好，但是需求旺盛阶段结束后朝阳小升初，能否继续维持就很难说了，关键要看是否有相关的扶持措施出台。

这几个板块的增值幅度都不算太高，西三旗地区按说还要小一些（名校另当别论），不过最终还是要精确算一下，每套房子情况都不一样。

更新型的肯定比老旧房屋更有优势，不过具体还要看房屋的种类以及实际的居住感受，或者说要全面衡量，像您昨天提到的上林溪和莱圳家园（莱镇香格里）都属于非常出色的选择，它们的价格变化情况一直处于领先位置，看房的时候可以重点考虑性价比的高低。

仅供参考。

Q:

请问，旧宫紫郡府、北京润府、亦庄泰禾拾景园，这三个之中，哪一个更优，从长远发展角度来看。

A：

未来哪个地方更有前景？这需要分析，小区自身无法实现进步，只能凭借地理位置。理论上讲，哪里的当前状况越不理想，那里的发展潜力才可能越大。或者说，那边的土地储备越丰富，就会有越多的提升空间。

那个老宫殿区域算是发展得比较完善了，至少已经接近饱和状态，土地资源储备远不如外围新区，因此在规划上不可能再引入太多创新元素，所以这个地段的未来发展趋势就是稳定，至少不会比得上大型社区，但也不太可能形成独立的行情

总之若想进步就往东边瞧，那里虽是三个区域交汇处，但理论上前景更广阔，关键看各方如何协作以及财政投入有多大。

对于新住宅我不了解，北京润府的售价我也不清楚，需要咨询本地中介和销售渠道，因为他们对房产销售更清楚。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。