陈志南和一位朋友合作，在北京三里屯SOHO经营理发店已有七八年时间。他身处三里屯这一知名潮流区域，既是时尚潮流的模仿者，也是潮流的推动者，同时见证了这个大型商业中心租金的波动。周边店铺大多面积不大，经营业态丰富多样，除了理发店，还包括美甲店、修容店、宠物店、服饰店、饮品店、迷你超市等。附近发廊的租户更换频繁，经常出现闲置门面，对陈志南而言，租金是最大开销，另外人工、水电等开销也相当可观，整体花费并不少。

网络销售的影响日益显著，一方面是高昂的租赁费用，另一方面是疫情带来的阻碍，可以推知实体店铺的经营者正承受着巨大的挑战。几年前，北京宣武门附近的一家大型商场生意兴隆，汇集了众多知名品牌和专卖店，但如今却门可罗雀。

当前依然有许多实体店铺客流充足，尤其在节假日期间，地下停车场常常出现停车困难的情况。虽然外卖服务让居家用餐变得更加方便，但每当用餐高峰，餐厅门外依然可以看到顾客排起的长队。网络技术对实体商业的影响并非只有负面，它同样带来了诸多自主可控的便利之处和独特的体验乐趣。网络让居民在家中就能获得诸多便利，然而，实体店铺所提供的感受是无法替代的，这种优势推动了大型商业中心的发展。

乌鲁木齐时代广场商业体中的书店里，市民正在挑选书籍，这是马锴拍摄的图片，来源于新华社。

租赁费用的高低能够部分体现商业不动产的活跃状况，根据统计信息，综合零售中心的态势强于独立商铺。依据中国房地产指数系统商铺租金指数针对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调研结果，2021年下半年，我国主要商业街商铺租赁价格总体持续走低，且下挫幅度较上半年有所增大；重点商圈（购物中心）商铺租赁价格总体持续上涨，增长幅度与上半年基本保持一致。

近年来不少大都市的大型商场以及高端品牌专卖店纷纷启动，反映出商业不动产的前景相当广阔。统计资料表明，二零二一年中国私人高档消费品领域增长了百分之三十六，整体销售额突破四千七百亿元。知名高端零售中心SKP在同年五月透露将在武汉开设分店，并在十二月于杭州启动建设计划。从宏观角度而言，刺激消费、增加国内需求是我国实现经济高品质进步的根本方针，商业不动产将拥有广阔的拓展前景。二零二一年，商务主管部门建议，在五年到十年的期间里，创建一些具备世界级影响、强竞争力和良好声誉的国际化购物核心区域。

对于众多都市来说，新增商业地产项目数量不多的情况下，以存量改造为核心的城区更新也能为商业地产发展提供支持。北京市提倡传统商圈从产业结构调整、商业种类优化、空间品质改善、营销方法创新、区域品牌建立、管理服务提升、开放程度加强等多个方面实施全面升级改造，计划在2025年完成22个商圈的改造升级工作。

大型城市商业中心往往追求规模宏大、功能齐全，而贴近居民的小型零售店则能提供精致便捷的服务，这种差异十分明显。近些年，众多知名企业纷纷拓展社区服务网点。随着社区生活服务体系不断完善，未来不仅零售业，洗护、养老、儿童托管等领域的商家对周边商业空间的租赁意愿也可能增强。

需要指出的是，商业地产的演变与商品住宅市场的进程相似，在不同城市呈现出显著区别，必须依据当地人口规模和购买力采取差异化策略。商业地产的繁荣固然能为城市整体进步商业分析，尤其是在促进消费方面带来显著效益商业分析，但若脱离实际盲目推进，导致供给过量，便会引发大量闲置空间以及资源闲置问题。

大型商业综合体的经营面临挑战，因为顾客喜好变化多端，而商业服务又趋于雷同，这促使商业地产必须进行革新，大型商业综合体需要更深入地了解顾客需求，探索独特的经营模式，关于街边的小店铺和店面，很多人都在思考，某个城市的商铺是否值得投资购买。这家店具有很强的增值潜力，不用说在同一个市区，即便是同一条街道或者同一个商业区，位置不同、朝向各异起步网校，店铺在租赁收益和顾客流量等方面，其表现或许差异巨大。现在人们普遍认为，依靠一家店铺就能让几代人受益的时期已经结束。对于那些仍想通过购买店铺来达到资产保值增值目的的投资人，许多人可能会重提那句老话——投资存在风险，出手前需要仔细考量。

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